2026.7综合升学、保值等聊聊西海学区房

最近跟西城区的政府企业等认识的人一起聊天。发现一个有意思的事，

      一直在国企工作的70后部门总领导（局级），不少住世纪城、万柳、苏州街一带，少数住中信城、西城晶华、奥森等。80后处长们在广外买房的很集中，还有部分在陶白。而先国家部委/事业单位/等又出来到国企/中途从外地调北京的70后领导里，住广外和丰台的比较集中。

       聊起鸡娃、升学规划、教育等，大家是各种吐槽。有些观点可能正在影响西海学区房的价格走向。

       一、加速落入2013-2014价格区间的典型学区房小两居室

       一种典型的80后买房思路是，总预算四五百万，给娃买个西海好点的学区，房子本身不用太好，40-60来平两居室，没电梯的还便宜点。这个思路在80后当中非常普遍，甚至我前面觉得这个例子。一个典型80后家庭在北京买学区房的故事  后来租房也是这个情况。有个不太妙的趋势是，90后-00后陆续进入房地产市场，很多人不太接受这个思路。转而首套买了五环边临地铁的商品房三居室。你问他们不在意学区吧，也不是，好多人在攒二套的钱，可能考虑城里买个占坑房，占不上也不要紧。然后一边攒钱一边等着学区降价，似乎并不着急。但是做不到大量接盘这类房子。所以现在这类学区房价格正在朝着2013-2014前后的价格区间滑落。

       二、保值能力还在线的广外陶白商品房三居

       跟国央企、外企、互联网、政府、事业单位的人交流，大家对房子的认可是存在交集的。普遍来说，类似红山世家、朗琴园、格调、丽水莲花、西豪逸景、清芷园之类的2000年-2010初级或中档商品房小区120-150平的三居室，大家比较认可。世纪城和万柳的大部分房子也在大家普遍认可的范围里，只是除非两口子都在西边通勤，不然受众小一点，对双国企双公务员家庭的吸引力小。中信城更是香到很多人都想换房来一套的地步。所以广外陶白标准改善三居还是很有市场的，上述几类群体家庭通勤地有国贸、金融街、丰台，还有个别在中关村，居然大家都表示对这些盘改善三居的认可。这就不难解释，为什么红山世家正南北的三居室单价比两居室更坚挺了，普通人的改善天花板。个别局级领导手里都没有这个水平的房子，我很意外。只是有2套不同时期的房子而已，谈不上全是改善型商品房，所以他们也有改善需求在。还有的人表示终于熬到孩子大了，要去改善之类的。

       三、租金很硬的中关村西区

       不少这次交流的熟人，都有租房需求。北京家长陪读上学，是个很普遍的事。西城家长陪读普遍租金预算上限8000多，再往上是个断档区间，个别能接受高中三年每个月两万预算陪读，当然必须得北京四中实验中学才值得家长花大钱租到学校门口。

海淀是黄庄一带家长预算能高到两万多，可能中关村西区因为叠加了字节跳动房租补贴、人大附中北大附中八一三个学校上学陪读、补习等多重需求，导致周围大两居、大三居（商品房居多）陪读房异常坚挺。

         最后一点实际操作建议

        普房高贷，趁早得卖。

        改善三居，留着还行。

      房子是负债还是资产，看你入手的年份和资金结构。

      如果需要买房满足上学+保值双重目标，一步到位上西海改善型小三居，且一定要买车位宽松的小区。目前某个金额以下的房子不具备保值能力。