西城11个学区的点评：中介铁定不会告诉你的大实话

都是大实话，因为我不卖房、也被跟新房渠道搞合作，所以可以写点其他大V不说的大实话。更多的还是从家庭教育、资源投入角度去写的。

       一、头部学区：金德月 

      德胜：为什么把德胜排在第一个呢。德胜除了本身底子好外，还有个重要因素是，德胜的地理位置处于北京三大产业区中间，且但凡接壤的周边学区，没有特别差的。从现在开始买房进入，无论是留在区内还是多校划片，后面几年确定性都是相对高一些的。德胜房价因21年多校划片因素跌的比较早，但在全北京都下降后，德胜反而跌幅没那么大了，仍在高位，偶尔还向上波动一下。因为对于家长，花钱买的不是德胜，而是整个西城北片优质教育资源的入场券。德胜最差的小升初去向，都要比好多学区好一些。德胜小升初最终结果比较匀，去到每档初中的人数差不太多。

      月坛：月坛的逻辑跟德胜类似。本来片内小学就是一超多强，还不让去别片区小升初，很快区内的弱中也起来了。但是近几年，jw对月坛的第二波打压，在于给月坛小升初加入了原来主力生源不是月坛的学校，比如展览路的某校。这个策略跟解决德胜择校热，是完全不一样的俩路子。德胜更多是建新学校，月坛是降低留在月坛片内初中的概率。不过即使这样，因为月坛离产业区的距离和小升初的总体情况，也是中上档了。片内小升初没有传统意义上的坑校。

       金融街：学区、产业双重溢价区域，所以房价贼高。单纯考虑来西城上学，其实可以不用优先考虑这个区域。来金融街上实验、上宏庙的，很多是zb来的。金融街跟德胜、月坛比最大的差别在于，小升初的下线其实也低，不适合买房进入打算老实培养娃的无zb家庭。除非两口子都正好在金融街通勤，不然真不特别推荐。还有推销华嘉之类的小学，买华嘉的人很多人都是zb，中介们心里都是门清。

       总结：德月有蒸包，但是也有很多认真养娃的买房进入家庭，适合想给娃保个下限的家长。教育氛围浓厚，金融街不适合没zb的来。一样的钱，看看德月更合适。德月家长抓学习普遍都紧，不至于像海淀一样，但是接近海淀那个劲。头部学区价格高，但是降价也慢。最近2年都还有支撑，因为大众掌握信息有滞后性。且第一波教改也十几年了，事实证明均衡首先是学区内的均衡，而不太可能是把原来的好学区变成了差学区这种效果。

        二、低调的中上档学区：什刹海和西长安街

      这俩学区很少有人分析，因为房源偏少，可选择性不大，这种情况不利于片区内中介推销房子和炒作。

     什刹海：关注度低，直升的房价不低，区域内普小，生源更杂一些。这点什刹海和西长安街有点像，因为有平房区，老房子也多。 考二代、zb、土著居民都在这。   

     西长安街：人少，自忠小学里也有政保。房子的地段溢价高一些。

     这俩学区之所以归入了中上学区，原因在于小升初去中上初中的概率能有20%，大于后面一些学区。当日去尾部初中的概率也有20%左右。

     三、中介爱炒作的三大热门中档学区：展览路、广外、陶白

       这仨学区是中介最爱，原因在于片内房子总价分布在200-2000万，老破小和商品房各种各样的都有，拿出来卖的房子也居多，甭管来个什么预算的，都能匹配上房子。

       可中档就是中档，这三个片区的特点是小学均没有真牛小。小升初均有20%+的概率去中档偏下或者说尾部初中。且进头部初中的概率都很小，可以这么说，没有zb很难去那几个牛初中。家长买这仨学区的任何一个小学，做好心理准备，除了直升八中的网红普小，大部分人就是去招生规模较大的中档初中，所以一切要靠家长家庭教育上多下功夫。可别觉得买了这仨学区的房子就高枕无忧了。这仨学区的上限初中之一八中近几年可不是往上走趋势。

       前阵子写了一篇文章，其实就是写陶白。2026上学最不值得过度追捧的西城学区

        四、中档学区守门员：单独一档的新街口

        够的上新街口的粉丝，我是觉得可以考虑西城的。前阵子推荐一些粉丝去了志成小学，志成直升35中，普小配中档初中，牛娃不会被埋没，普娃可以有个快乐童年。新街口的位置很好，密度低，居住舒适度高。是以后只有利好，很难有利空的学区。不是大热门，也不是中介炒作喜欢的学区。适合两方都在老西城通勤的家长。

        五、可能已经谈不上算学区的：大椿天和广内    

        这俩学区其实没有专门买的必要性，很多人可能是集体户调剂过来的。买了要做好30%-50%要去中等及中等偏下/弱初中的准备。学习氛围差一点，土著居民多一些，可能大家比较松弛。我甚至几乎没有收到过粉丝咨询怎么买这俩学区的某个学区房，只有西城学籍的作用，就是较高概率上个普通高中，其他真不敢说有什么学区房的作用。在这个氛围里想奔好大学还是有点难的。